Đây là trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa có Bên nào có GCNQSDĐ và khi chuyển nhượng các bên viết giấy tay, đây là trường hợp vi phạm cả hình thức lẫn nội dung.
Đối với trường hợp trên giải quyết theo hướng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và B là vô hiệu do vi phạm về hình thức và nội dung.
Đối với trường hợp chuyển nhượng QSDĐ trước ngày 01/7/2004 thì áp dụng theo NQ 02/2004 của HĐTPTANDTC.
Đối với chuyển nhượng QSDĐ sau ngày 01/7/2004 thì giao dịch này được xác định là vô hiệu và được xử lý theo BLDS 2005, 2015. Bởi lẽ.
Thứ nhất, xét về mặt nội dung của hợp đồng: Theo nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2010, đất chuyển nhượng chưa được cấp giấy chứng nhận. Theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 thì khi thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có các giấy tờ về quyền sở hữu, đất không có tranh chấp. Như vậy xét ở trường hợp này, bên chuyển nhượng không có các giấy tờ về quyền sở hữu đã vi phạm điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai 2003.
Thứ hai, xét về mặt hình thức, đối hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực theo quy định của BLDS 2005. Dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng viết giấy tay vào năm 2010 trên đã vi phạm về hình thức và dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên là vô hiệu theo Điều 137 BLDS 2005 và các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Một số lưu ý:
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng mà một bên đã được cấp GCNQSD đất nhưng khi giao dịch chỉ chuyển nhượng bằng giấy tay:
Đối với trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã giao hết tiền và nhận đất sử dụng ổn định nhưng chưa làm thủ tục chuyển nhượng sang tên, đây là hợp đồng chỉ vi phạm về hình thức, không vi phạm về nội dung. Trong trường hợp này cần phân biệt mốc thời gian của giao dịch xảy ra:Giao dịch xảy ra trước ngày 1/7/2004 thì cần vận dụng nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTPTANDTC để giải quyết.
- Giao dịch xảy ra trước ngày 01/01/2017 áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2005 thì căn cứ vào điều 134 BLDS 2005 Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.
- Giao dịch xảy ra sau ngày 01/01/2017 áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 căn cứ điều 129 để giải quyết: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực (Công nhận hợp đồng).
